El 8 de mayo de 2023, el gobernador Ron DeSantis promulgó la ley del Senado. Proyecto de ley 264, más conocido como “Transferencias a entidades extranjeras”.” La ley cuenta con tres disposiciones legales independientes que prohíben determinadas transmisiones de terrenos o propiedades, las cuales se establecen en los artículos 692.202 a 692.204 de los Estatutos de Florida. La ley también establece las siguientes definiciones en el artículo 692.201:
“Mandantes extranjeros” se definen como (a) el gobierno o cualquier funcionario del mismo de un país extranjero de interés; (b) un partido político o miembro del mismo de un partido político en un país extranjero de interés; (c) una sociedad u otra entidad específica que tenga su sede principal en un país extranjero de interés; (d) una persona que esté domiciliada en un país extranjero de interés y que no sea ciudadano o residente permanente de los Estados Unidos; o (e) cualquier persona o entidad descrita anteriormente que tenga una participación mayoritaria en una entidad jurídica constituida con el fin de poseer bienes inmuebles en Florida.
“País extranjero que suscita preocupación” también se define en la ley como la República Popular China, la Federación Rusa, la República Islámica de Irán, la República Popular Democrática de Corea, la República de Cuba, el régimen venezolano de Nicolás Maduro o la República Árabe Siria.
Prohibición de tierras agrícolas
La primera disposición sustantiva, Sección 692.202, Los Estatutos de Florida prohíben la compra de “tierras agrícolas” por parte de “mandantes extranjeros”.
En virtud de la nueva ley Fla. Stat. § 692.202, por lo general, ningún extranjero puede poseer, adquirir o tener intereses en terrenos agrícolas en el estado de Florida. Si dicha persona o entidad adquirió terrenos agrícolas en el estado antes del 1 de julio de 2023, podrá seguir conservando los terrenos, pero deberá registrarse en el Departamento de Agricultura y Servicios al Consumidor (DOACS) antes del 1 de enero de 2024. Después del 1 de julio de 2023, un extranjero también podrá adquirir terrenos agrícolas por herencia o descendencia, mediante la ejecución de una garantía real o el cobro de deudas, si transfiere la propiedad en un plazo de tres años a partir de la adquisición de la misma. En cuanto a los no extranjeros que compren terrenos agrícolas, dichas personas físicas o jurídicas deben ahora declarar bajo pena de perjurio que no son extranjeros y que cumplen con el capítulo 692 de los Estatutos de Florida. Si una persona no cumple con el artículo 692.202, la propiedad estará sujeta a decomiso por parte del DOACS. Además, un extranjero que adquiera una propiedad infringiendo este artículo comete un delito menor de segundo grado, que se castiga con una pena de prisión no superior a 60 días y una multa de hasta $500.00.
Prohibición de propiedades cerca de instalaciones militares o infraestructura crítica
Además, Fla. Stat. § 692.203 establece que, por lo general, un mandante extranjero no puede poseer ni tener una participación mayoritaria en bienes inmuebles situados en instalaciones militares o infraestructuras críticas del estado de Florida, ni en un radio de 16 km alrededor de las mismas. Una vez más, los mandantes extranjeros que posean dichos bienes antes del 1 de julio de 2023 podrán seguir conservándolos, pero deberán haberlos registrado en el Departamento de Oportunidades Económicas (DEO) antes del 31 de diciembre de 2023. Al igual que en la sección 692.202, cualquier comprador que adquiera bienes inmuebles en un radio de 10 millas de una instalación militar o de infraestructura crítica debe presentar una declaración jurada en la que indique que no es un extranjero y que ha cumplido con el capítulo 692. Cabe destacar que un mandante extranjero que sea una persona física puede adquirir una única propiedad residencial de hasta dos acres de superficie, siempre que no se encuentre a menos de cinco millas de una instalación militar y que la persona física cumpla otros requisitos de visado y/o ciudadanía. En última instancia, si un mandante extranjero no se registra a tiempo, estará sujeto a una sanción civil de $1,000 por cada día de retraso en el registro. Además, el DEO puede iniciar una acción civil para la confiscación de los bienes inmuebles. Un extranjero que adquiera bienes inmuebles infringiendo esta sección comete un delito menor de segundo grado punible con hasta 60 días de prisión y una multa de hasta $500.00. Cabe destacar que cualquier persona que venda una propiedad infringiendo esta sección también comete el mismo delito.
Prohibición de adquisición de bienes inmuebles por parte de la República Popular China
La siguiente disposición de la Parte III del Capítulo 692, §, recientemente promulgada: 692.204, prohíbe de manera general la adquisición de cualquier tipo o clasificación de bienes inmuebles por parte de la República Popular China (“RPC”), el Partido Comunista Chino o un funcionario o miembro del mismo, una entidad que tenga su sede principal en la RPC, una persona que viva y tenga la intención de permanecer en la RPC y que no sea ciudadano o residente permanente legal de los Estados Unidos. La sección 692.204 también contiene una excepción para las personas físicas en lo que respecta a una propiedad residencial, de hasta dos acres de superficie, sujeta a determinados requisitos de visado y/o residencia. Al igual que en las secciones 692.202 y 692.203, si una persona o entidad prohibida es propietaria de un inmueble a fecha de 1 de julio de 2023, podrá seguir siéndolo, pero deberá haberse registrado en la DEO antes del 31 de diciembre de 2023. Del mismo modo, se puede imponer una multa civil de $1,000 por no registrarse a tiempo. Además, el DEO puede iniciar procedimientos de decomiso de los bienes inmuebles adquiridos en violación de la ley. La violación del artículo 692.204 es un delito grave de tercer grado, punible con hasta cinco años de prisión y una multa de hasta $5,000.00. Una persona que venda bienes inmuebles en violación del artículo 692.204 comete un delito menor de primer grado, punible con hasta 364 días de prisión y una multa de $1,000.00.
Excepción diplomática
La disposición final, § 692.205, establece una excepción y dispone que las prohibiciones mencionadas anteriormente no son aplicables a un mandante extranjero que adquiera bienes inmuebles con fines diplomáticos reconocidos, aceptados o permitidos por el Gobierno federal.
Resumen general
La recién promulgada Parte III del Capítulo 692 afecta a todos los ciudadanos (sean o no extranjeros) en el sentido de que ahora deben presentar una declaración jurada: (a) en relación con la venta de propiedades agrícolas; (b) o de propiedades situadas a menos de 16 km de una instalación militar o de una infraestructura crítica, dentro del estado de Florida; y (c) en relación con la venta de cualquier bien inmueble para cumplir con el artículo 692.204 de los Estatutos de Florida. Además, cualquier ciudadano que venda un bien inmueble infringiendo determinadas disposiciones de la Parte III del Capítulo 692 comete un delito menor de segundo grado o, en algunos casos, de primer grado. La subparte también afecta a los mandantes extranjeros, al someterlos a la prohibición de comprar propiedades agrícolas en este estado y propiedades situadas en un radio de 10 millas de instalaciones militares o infraestructuras críticas, salvo en determinadas circunstancias muy limitadas, y exige a los actuales (o futuros) propietarios de dichas propiedades que se registren en el DOACS o el DEO. Además, se prohíbe a determinadas personas o entidades domiciliadas en la República Popular China comprar cualquier bien inmueble en Florida, salvo en determinadas circunstancias específicamente delimitadas y muy limitadas.
Para el lector medio, los efectos más evidentes de la promulgación de la Parte III, Capítulo 692, son los requisitos de que se presente una declaración jurada en relación con la compra de bienes inmuebles y las posibles sanciones por vender bienes inmuebles en violación de los estatutos. Si usted es propietario de (a) terrenos agrícolas; (b) bienes inmuebles situados a menos de diez millas de una instalación militar; y/o (c) bienes inmuebles situados a menos de diez millas de una infraestructura crítica, y (d) tiene previsto vender bienes inmuebles de cualquier clasificación, debe realizar la debida diligencia con respecto a la situación del posible comprador.
Desde una perspectiva académica, queda por determinar si la Parte III del Capítulo 692 podría ser objeto de un escrutinio constitucional. La Suprema Corte de Justicia de los Estados Unidos ha reconocido que, incluso en ausencia de un tratado, ley u orden, una ley estatal puede considerarse inconstitucional si “perturba las relaciones exteriores” o “establece su propia política exterior”. Estas preocupaciones también se hacen eco de una cuestión de prevalencia, que esencialmente prohíbe a un estado “intrometerse” en un “ámbito de las relaciones exteriores que la Constitución confía al presidente y al Congreso”.”
La primera prueba de constitucionalidad de la ley se encuentra en Shen v. Simpson, n.º 4:23-CV-208-AW-MAF, 2023 WL 5517253 (N.D. Fla. 17 de agosto de 2023). Hasta la fecha, el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Norte de Florida ha considerado que los argumentos de inconstitucionalidad del demandante son, al menos por ahora, insuficientes para justificar una medida cautelar. El caso sigue en curso y la ley sigue siendo válida y vigente hasta que un tribunal la derogue.
